Cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares: guía paso a paso

Si estás aquí, es porque quieres una cosa muy concreta: saber cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares que sea claro, completo y (sobre todo) que evite sustos. Y sí, aunque suene “de manual”, la mayoría de líos entre casero e inquilino nacen por lo mismo: algo importante no se dejó por escrito (o se dejó, pero “a medias”, con frases ambiguas). 

Para ayudarte de verdad, vamos a ir paso a paso, con ejemplos y con las cláusulas que suelen marcar la diferencia. Nos apoyamos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (texto consolidado del Boletín Oficial del Estado, última actualización publicada el 25/05/2023) y en reglas generales del Código Civil. 

Antes de meternos en harina, un “atajo” útil:

Resumen rápido:

• Quién alquila y quién paga (identidad completa, domicilio a efectos de notificaciones). 
• Qué se alquila exactamente (vivienda + anexos + muebles + estado). 
• Duración, fecha de inicio y reglas de prórroga/salida. 
• Renta, forma de pago y recibos (sin interpretaciones). 
• Fianza y garantías adicionales (cuánto, cuándo, y cómo se devuelve). 
• Gastos, suministros y reparaciones (quién paga qué, y cuándo). 

Qué es un contrato de arrendamiento urbano y cuándo se aplica (vivienda habitual vs. otros usos)

Un contrato de arrendamiento urbano es, en esencia, un acuerdo por el que una parte (arrendador) cede el uso de un inmueble urbano a otra (arrendatario) por un tiempo y un precio. En España, la “columna vertebral” legal es la LAU, que distingue entre alquiler de vivienda habitual y alquileres de uso distinto al de vivienda. 

La clave está en para qué se usa el inmueble:

• Si el destino primordial es cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, hablamos de arrendamiento de vivienda (con reglas protectoras y bastante “imperativas”). 
• Si el destino es otro (por ejemplo, temporada, oficina, local, actividad profesional), estaremos normalmente ante uso distinto del de vivienda, donde pesa más la libertad de pactos. 

Y ojo, porque hay un punto que genera muchas confusiones: la LAU excluye (no regula como tal) la cesión temporal de una vivienda completa amueblada y equipada “en modo turístico” cuando está sujeta a normativa turística específica. 

Diferencias entre alquiler de vivienda, alquiler de temporada y alquiler para actividad (local/oficina)

Alquiler de vivienda habitual

• Se define por la finalidad: satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 
• Aunque pactéis “1 año”, si es vivienda habitual y el arrendador es persona física, la ley establece prórrogas obligatorias hasta mínimos (y luego prórrogas adicionales) salvo excepciones. 

Alquiler de temporada

• La LAU lo encuadra como uso distinto del de vivienda (por temporada: verano, trabajo temporal, estudios con fecha de fin, etc.). 
• Aquí es vital justificar la temporalidad en el contrato: motivo y fechas. Si no, hay riesgo de que “en la práctica” se trate como vivienda habitual (y entonces cambian reglas del juego). Esta es de esas zonas donde conviene ser muy fino redactando, sin dramatizar pero sin improvisar.

Alquiler para actividad (local/oficina/negocio)

• También es “uso distinto”. 
• Normalmente hay más libertad para pactar duración, garantías, obras, etc., aunque con límites generales del Derecho civil (no todo vale). 

Antes de redactar: documentación y comprobaciones para evitar problemas

Aquí va una verdad un poco incómoda: el contrato “perfecto” no salva una mala comprobación previa. Y, al revés, una buena comprobación reduce muchísimo el riesgo de conflicto.

Identificación de las partes y verificación de titularidad (quién puede alquilar)

Por orden práctico:

1. Identifica bien a las partes: Nombre completo, DNI/NIE, domicilio, correo o dirección electrónica para notificaciones si queréis usarla (y entonces hay que asegurar constancia fehaciente de envío/recepción, no un “te lo mandé por WhatsApp y ya”). 
2. Comprueba quién puede alquilar: Lo habitual es que alquile el propietario, pero también puede alquilar alguien con derecho de uso/ disfrute (por ejemplo, usufructuario). El matiz importante: si el arrendador no es propietario pleno, la continuidad del contrato puede depender de ese derecho (y eso hay que saberlo). 
3. Pide una nota simple (si quieres dormir mejor): La nota simple del Registro de la Propiedad es un documento informativo que incluye identificación de la finca, quién figura como titular y qué cargas/limitaciones constan. No es “magia”, pero es una comprobación muy sensata antes de firmar. 
4. Si firma alguien “en nombre de otro”, cuidado: En general, nadie puede contratar a nombre de otro sin autorización o representación legal. Si vais a firmar con representante, pedid poder/mandato y dejadlo documentado. 

Estado del inmueble, inventario y entrega de llaves (cómo dejarlo por escrito)

Esto es donde se gana o se pierde una fianza, así de claro.

• Haz un inventario si la vivienda se entrega amueblada o con electrodomésticos. No tiene que ser larguísimo, tiene que ser útil: lista + estado + fotos fechadas (y si queréis, vídeos). Luego lo anexáis como “Anexo I” y lo firmáis igual que el contrato. Si está firmado, es muchísimo más defendible. 
• Certificado/etiqueta energética: no lo ignores.En arrendamientos, el Real Decreto 390/2021 establece que una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexa al contrato de arrendamiento y se entrega al arrendatario documentación de recomendaciones de uso para el usuario. Además, la etiqueta debe figurar en ofertas/publicidad de alquiler. 
• Acta de entrega de llaves: parece una tontería, pero evita discusiones tipo “yo entregué el 30” / “no, fue el 3”. Fecha, número de llaves, mandos, tarjetas de acceso… y firma de ambas partes. (Luego verás por qué esto importa al hablar de devolución de fianza). 

Elementos imprescindibles que debe incluir el contrato

La LAU permite que os obliguéis a formalizar el contrato por escrito y, cuando se hace, indica qué datos deben constar: identidad, finca, duración, renta inicial y demás cláusulas pactadas. 

Y además, por sentido común jurídico: lo que pactéis, os obliga “como ley” entre vosotros. 

Descripción de la vivienda y anexos: trastero, garaje, mobiliario y servicios accesorios

Describe la vivienda como si el lector no hubiera estado nunca allí (porque quizá un juez o un mediador lo lea algún día… esperemos que no, pero ya nos entiendes).

Incluye:

• Dirección completa, planta, puerta, y referencia catastral si la tenéis. 
• Anexos: trastero, plaza de garaje, jardines, etc. La LAU aclara que el régimen de vivienda también puede aplicarse a trasteros, garajes, mobiliario y otros “accesorios” cedidos por el mismo arrendador. 
• Mobiliario/electrodomésticos: al Anexo de inventario (mejor que meterlo en una cláusula kilométrica). 

Ejemplo de frase útil:

“Se arrienda la vivienda sita en X, junto con la plaza de garaje nº Y y el trastero nº Z, como accesorios de la finca, y con el mobiliario detallado en el Anexo I (Inventario), que ambas partes firman.” 

Duración, fecha de inicio y prórrogas: qué pactar para que quede claro

Aquí es donde más se la pega la gente, por el famoso “lo hacemos por 1 año y ya veremos”.

• La duración es libremente pactada, pero si se trata de vivienda habitual y es inferior a cinco años (o siete si el arrendador fuera persona jurídica), opera la prórroga obligatoria anual hasta alcanzar esos mínimos, salvo que el inquilino avise con al menos 30 días que no renueva. 
• Pasado ese mínimo, si nadie avisa en los plazos legales, hay prórrogas adicionales hasta un máximo de tres años, con preavisos (arrendador 4 meses, arrendatario 2 meses, y posibilidad de salida del arrendatario cada anualidad con 1 mes). 

Redacción recomendada:

• Fecha de inicio real (cuando se entrega posesión/llaves) y fecha de firma si es distinta. 
• Cómo se comunican los preavisos (burofax, email con garantías, etc.). 

Renta, forma de pago y recibos: cómo redactarlo sin ambigüedades

La LAU establece que la renta es la que libremente pactéis, y regula reglas supletorias muy prácticas: pago mensual (salvo pacto), dentro de los siete primeros días, y no se puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. 

También obliga al arrendador a dar recibo, salvo que el pago se haga por un medio que acredite el cumplimiento (transferencia, por ejemplo), y el recibo debe desglosar conceptos. 

Qué escribir sí o sí:

• Importe mensual en números y letra.
• Medio de pago (transferencia a IBAN X).
• Si pagas en metálico, solo en los supuestos previstos (y mejor evitarlo si se puede). 
• Qué pasa si hay retraso (intereses, requerimientos, etc.), siempre con proporcionalidad.

Y si queréis pactar actualización anual, recordad: sin pacto expreso, no hay actualización. 

A día de hoy, además, existe el IRAV: el Instituto Nacional de Estadística lo define y publica para limitar actualizaciones anuales en los términos previstos (y la Resolución del INE fija metodología y efectos desde 01/01/2025). 

Si no quieres liarte, una cláusula “limpia” podría ser:

“La renta podrá actualizarse anualmente conforme al art. 18 LAU y con el límite aplicable según normativa vigente (IRAV/IPC según proceda), únicamente si se cumple un año de vigencia y se notifica por escrito.” 

Fianza y garantías adicionales: qué es obligatorio y cómo reflejarlo

En vivienda, la fianza en metálico es obligatoria: una mensualidad (y dos si es uso distinto). 

La fianza:

• No se actualiza durante los primeros cinco años (o siete si arrendador persona jurídica), y luego puede ajustarse en prórrogas. 
• Si al final del arriendo hay saldo a devolver y pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverlo, devenga interés legal. 

Y muy importante: garantías adicionales

Se pueden pactar (aval, depósito extra, fiador…), pero en vivienda y en contratos de hasta cinco años (o siete), no pueden exceder de dos mensualidades de renta como valor de garantía adicional. 

Cláusulas recomendadas para un contrato “a prueba de malentendidos”

Aquí vamos a lo que de verdad evita conflictos: definir lo que suele quedar en el aire.

Reparto de gastos: comunidad, suministros, tributos y servicios (con ejemplos)

La LAU permite pactar que ciertos gastos generales (los no individualizables) vayan a cargo del arrendatario, pero exige dos cosas para que sea válido: que conste por escrito y que se determine el importe anual a la fecha del contrato. 

Además:

• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son a cargo del arrendador. 
• Los suministros individualizados por contador (luz, agua, gas…) son de cuenta del arrendatario “en todo caso”. 

Ejemplo práctico (que evita broncas):

• Comunidad: “la paga el arrendador” (lo más habitual) o “la paga el arrendatario: X €/año según recibo de comunidad”. 
• Basuras/IBI: si lo repercutís, ponedlo con precisión y dejando claro el importe anual o el criterio (y recordad que el pacto sobre tributos no afecta a la Administración). 

Conservación y reparaciones: responsabilidades del casero y del inquilino

Regla general en vivienda:

• El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta por ello (salvo deterioro imputable al inquilino). 
• El arrendatario debe comunicar cuanto antes la necesidad de reparación y permitir verificación. 
• Reparaciones urgentes: el arrendatario puede hacerlas para evitar daño inminente o incomodidad grave y exigir su importe. 
• Pequeñas reparaciones por uso ordinario: a cargo del arrendatario. 

Cláusula recomendada:

“El arrendatario no asumirá reparaciones estructurales ni de habitabilidad; sí pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Las reparaciones urgentes se comunicarán de inmediato y se documentarán con factura.” 

Obras y mejoras: permisos, límites y consecuencias si se incumple

Dos artículos clave:

• Obras de mejora del arrendador: pueden hacerse, con notificación y condiciones (y el inquilino puede desistir en ciertos casos). 
• Obras del arrendatario: no puede modificar configuración sin consentimiento escrito; si lo hace, el arrendador puede exigir reposición o quedarse la obra sin indemnizar. 

Traducción al “mundo real”: si quieres evitar discusiones tipo “era solo cambiar la ducha”, concreta:

• Qué se considera obra menor.
• Si se permite pintar (y color).
• Cómo se solicitan permisos y en qué plazo se responde. 

Cesión, subarriendo y uso de la vivienda: cómo limitarlo correctamente

En vivienda:

• No se puede ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendador. 
• Subarriendo: solo parcial y con consentimiento escrito; el precio del subarriendo no puede exceder del arrendamiento. 

Cláusula útil (y sencilla):

“Queda prohibida la cesión y el subarriendo total. El subarriendo parcial requerirá consentimiento previo y escrito del arrendador.” 

Y sobre el “uso”: si quieres prohibir actividades molestas/ilícitas, la propia LAU contempla esa causa como resolución. 

Causas de resolución y extinción: impagos, incumplimientos y plazos de comunicación

La LAU prevé que el incumplimiento da derecho a exigir cumplimiento o resolución, y enumera causas típicas para que el arrendador pueda resolver (impago de renta, impago de fianza, subarriendo inconsentido, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas/ilícitas, etc.). 

Y también permite al arrendatario resolver por falta de reparaciones o perturbación del uso. 

En el contrato, lo recomendable es:

• No inventar “causas raras”, sino aterrizar cómo se comunica y qué plazo das para subsanar (si tiene sentido).
• Definir qué se considera impago (¿3 días tarde? ¿10? ¿se aplica recargo?).

Casos frecuentes entre particulares y cómo redactarlos bien

Alquilar una habitación en piso compartido: puntos críticos y límites habituales

Aquí hay debate jurídico y mucha práctica dispar. Lo que sí podemos decir con base sólida es:

• El contrato existe si hay consentimiento, objeto y causa. 
• El arrendamiento, como figura general, implica dar el goce o uso de una cosa por tiempo y precio cierto. 
• Y en la práctica jurisprudencial y doctrinal, suele considerarse que el arrendamiento “por habitaciones” no encaja de forma pacífica en el régimen protector típico de vivienda de la LAU (por no recaer sobre la vivienda “como unidad” con plena habitabilidad independiente), por lo que se suele llevar al ámbito civil y a lo pactado. 

¿Entonces qué hacemos? Redactar muy específico:

• Qué habitación se cede en exclusiva (metros aproximados, ventana, armario…).
• Qué zonas son comunes (cocina, baño…).
• Normas de convivencia (limpieza, invitados, horarios).
• Duración y salida (aquí sí que conviene ser claro, clarísimo). 

Mascotas, fumadores y convivencia: cláusulas claras (y cómo justificarlas)

Esto no está “cerrado” por una sola regla universal, así que manda lo pactado… con límites: los pactos no pueden ser contrarios a la ley, moral u orden público. 

Buenas prácticas (sin pasarse de rígidos):

• Si admites mascotas: especifica tipo, número, y si hay obligación de seguro o limpieza.
• Si prohíbes fumar: define si es en toda la vivienda o solo interiores, y qué pasa si incumple.
• Si la vivienda es compartida: reglas realistas (y que se puedan cumplir, que parece obvio pero…).

Aval, fiador o garantía adicional: cuándo interesa y cómo describirla

Entre particulares, muchos arrendadores piden aval/fiador “por si acaso”. Vale, pero:

• Recuerda el límite de garantías adicionales en vivienda: máximo dos mensualidades adicionales a la fianza en contratos de hasta cinco años (o siete). 
• Describe el fiador/avalista con datos completos y define si es solidario, alcance, y si cubre rentas, suministros, desperfectos.

Una frase que suele evitar malentendidos: “La garantía adicional responde del cumplimiento de obligaciones de pago de renta y cantidades asimiladas, y de daños imputables al arrendatario, hasta el límite de X mensualidades.” 

Cómo firmar el contrato: opciones válidas y buenas prácticas

Firma presencial, firma electrónica y anexos que conviene adjuntar

Firma presencial: la de toda la vida, con todas las páginas rubricadas (sí, es un poco pesado, pero evita “me cambiaron la hoja 3”).

Firma electrónica: perfectamente posible, y aquí la referencia clave es la normativa europea y española:

• El Reglamento eIDAS establece que no se pueden denegar efectos jurídicos a una firma electrónica por el mero hecho de ser electrónica, y que la firma electrónica cualificada equivale a la manuscrita. 
• En España, la Ley 6/2020 complementa este marco y explica la equivalencia y ventajas probatorias de servicios cualificados. 
• El portal oficial de firma electrónica recuerda esa base legal (eIDAS + Ley 6/2020) y la finalidad de identificar firmante e integridad. 

Anexos recomendables (de verdad):

• Inventario y fotos. 
• Etiqueta energética (y recomendaciones correspondientes). 
• Acta de entrega de llaves. 

Entrega de fianza, primer pago y acta de entrega: orden recomendado

Un orden lógico (y que suele funcionar bien) sería:

1. Firma del contrato + anexos. 
2. Pago de fianza (obligatoria) y, si se pacta, garantía adicional dentro de límites. 
3. Primer mes de renta (recordando que no deben exigirse anticipos de más de una mensualidad). 
4. Acta de entrega de llaves con fecha y elementos entregados. 
5. Si aplica, depósito de fianza ante el organismo autonómico (en las CCAA donde sea obligatorio). La LAU permite que las comunidades lo impongan, con reglas de devolución e interés. 

Errores típicos al hacer un contrato privado (y cómo evitarlos)

Cláusulas contradictorias, conceptos sin definir y “copiar-pegar” peligroso

El “copiar-pegar” de un modelo random suele traer dos bombas:

• Cláusulas incompatibles (por ejemplo, “prohibido subarrendar” pero luego “se permite cesión…”). 
• Cláusulas nulas por ir contra normas imperativas de vivienda: la LAU dice que son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario ciertas normas del Título II, salvo que la propia norma lo autorice. 

Además, en Derecho civil, la validez y cumplimiento no pueden quedar al arbitrio de uno solo. Si redactas algo tipo “el casero puede cambiar cualquier condición cuando quiera”, es mala idea. 

No especificar inventario, gastos o reglas de uso: por qué acaba en conflicto

Tres puntos típicos:

• Sin inventario, discutiréis sobre “eso ya estaba roto” / “eso lo rompiste tú”. 
• Sin gastos definidos, el art. 20 exige condiciones para repercutirlos válidamente (escrito + importe anual). 
• Sin reglas de uso, aparecen conflictos de convivencia, mascotas, invitados, etc. (y lo pactado, si es lícito, manda). 

Checklist final: lo que debes revisar antes de firmar

Checklist para arrendador (seguridad jurídica y cobro)

Antes de firmar, revisa:

• Que el tipo de contrato es el correcto (vivienda habitual vs temporada vs uso distinto). 
• Identidad completa del inquilino y domicilio de notificaciones (y método fehaciente si usáis email). 
• Duración y preavisos bien definidos (y coherentes con prórrogas). 
• Renta: cuantía, cuenta bancaria, recibos y qué pasa si se retrasa. 
• Fianza y garantías: dentro de los límites legales. 
• Inventario y estado inicial firmados. 
• Etiqueta energética anexada. 

Checklist para arrendatario (derechos, gastos y estado real de la vivienda)

Y tú, como inquilino:

• Que el contrato especifica qué anexos incluye (garaje, trastero…) y qué queda fuera. 
• Gastos: ¿qué pagas tú exactamente? ¿está por escrito y con importe anual cuando toca? 
• Reparaciones: que no te carguen “por contrato” lo que corresponde al arrendador en conservación/habitabilidad. 
• Que no te exijan más de lo permitido como anticipos/garantías. 
• Que el estado de la vivienda coincide con el inventario/fotos (“lo que se firma, luego pesa”). 

Si quieres que revisemos tu contrato o lo adaptemos a tu caso (sin plantillas peligrosas), cuenta con Nucley: puedes contactar desde Nucley Abogados o ver el servicio de abogados especialistas en derecho inmobiliario.

Preguntas frecuentes sobre contratos de alquiler entre particulares

¿Es obligatorio que sea por escrito?

No es obligatorio “porque sí” en todos los casos, pero la LAU reconoce que las partes pueden compelerse a formalizar por escrito y, cuando se hace, deben constar datos esenciales (identidad, finca, duración, renta, cláusulas). En la práctica, si quieres seguridad, hazlo por escrito. 

¿Cuánto puede durar y cómo funcionan las prórrogas?

En vivienda habitual, la duración es la que pactéis, pero si pactáis menos de cinco años (o siete si arrendador persona jurídica), se activa prórroga obligatoria anual hasta ese mínimo, salvo renuncia/aviso del inquilino en plazo. Después puede haber prórroga adicional hasta tres años si no se notifica la no renovación con los preavisos exigidos. 

¿Qué pasa si una parte quiere irse antes o no renovar?

El arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, preavisando con 30 días. Y puede pactarse indemnización (una mensualidad por año de contrato pendiente, en la redacción legal). 

Para la no renovación, manda lo pactado y, en su caso, los preavisos legales en vivienda habitual (según fase y tipo de prórroga). 

¿Qué ocurre si se vende la vivienda durante el alquiler?

La LAU establece que el adquirente queda subrogado en derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años (o siete si el arrendador anterior era persona jurídica), incluso si se dan requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Con duraciones pactadas superiores, hay matices según concurran requisitos hipotecarios y posibles indemnizaciones.